80後買日本樓 賺8厘回報

若有三十萬元你會在哪裏置業？八十後黃智朗就選擇在日本買樓。在香港，三十萬或只夠做一成首期，在東京、大阪卻能買個二百呎單位收租。由於租金回報逾八厘，他年內先後增持兩個物業，去年更索性辭職創業，開舖做日本樓代理。

在影視、動漫雜誌店林立的信和中心，有家格格不入的地產舖，門外貼滿以日文撰寫的樓盤紙，介紹一個個位於東京、大阪和福岡的小單位，入場費廿餘萬起，相對「起錶價」過百萬的香港樓，價錢令人心動。

二十九歲的黃智朗（Donald）是這家「JP MyHouse」老闆。大半年前他仍是某大珠寶行的銷售員，年薪三十萬元，對毅進畢業的他算是優厚。「我好鍾意日本，一年去四至五次，就算借調假期都要旅行。」沒料到一次日本之旅會令他萌生創業念頭。

前年他帶家人遊大阪，在心齋橋望見一宗四百八十萬日圓（約三十五萬港元）的售樓告示，膽粗粗走入地產舖一問，「我用盡身體語言示意想睇樓，但經紀完全當我無到，仲舉高手上報紙遮住自己。」之後再到幾間舖頭查詢，都因不能溝通被請離開。心灰意冷之際，被他遇上說國語的日本經紀，即時帶他睇樓、分析租務市場，「我睇的單位離新大阪站很近，一九七四年興建但外表新淨；午飯視察見到很多上班族，感覺值得投資。」回港後他對單位念念不忘，連花數月找查日本置業須知。

開舖代理 高峰月入七萬

「一直都想買樓，之前睇過屯門卓爾居，五百呎都要四、五百萬元，就算我有一成首期，月供都好吃力。」沒想到香港未圓心願竟在日本達成，去年初他拍板買下實用面積二百呎的新大阪物業，初嘗業主滋味。由於單位已租出，交易後他每月坐享五萬日圓（約三千七百港元）租金，扣除每月開支及稅款仍有八厘半回報，吸引Donald與家人合資再增持兩單位。

事後他與朋友分享入市經驗，不少人感興趣，惟市面投資日本樓資訊有限，令他洞悉創業商機。去年他大膽向連番光顧的日本地產舖提出在港開分公司，經四度磋商終打動對方。其後更辭去珠寶行工作，在灣仔開舖賣日本樓，主要出售面積約二百呎的單位收租，首月已做十多宗生意，每宗交易約賺四千元，高峰期月入七萬元。

近月他再下一城在旺角及深圳開舖，並在日本開公司聘用自家經紀加快資訊流通，「希望遲些做埋商舖買賣。」他望着眼前的日本鐵路圖雄心壯志地說。

學者：日圓料續跌 注意風險

日本央行近年積極推行量化寬鬆政策，加上2020年東京奧運效應，令冰封廿載的日本樓價回升，東京圈新樓售價創13年新高，外電指港、台、星投資者是主要買家。

經濟學家關焯照提醒，投資海外物業始終是隔山買牛，買家應留意以下四點：一是匯價風險，過去三年日圓跌幅近三成，料跌勢持續，即便租金回報達八厘，只要日圓跌一成已抵銷利潤；其次是政策風險，房屋供應加減也可響樓價；第三是天災考量。坊間的地震保險，賠償率最多只有50％，業主要承擔風險。最後他提醒買家購買前宜實地考察，不應盡信代理，以免貨不對辦。

原文刊於《晴報》 。